Compravendita in Condominio: Perché la Sola Liberatoria per le Spese non Basta

Nel processo di compravendita di un immobile in condominio, l’acquirente si preoccupa giustamente di verificare che il venditore sia in regola con il pagamento delle spese condominiali. Tuttavia, limitarsi a richiedere una semplice “liberatoria” è un approccio parziale che può esporre a rischi economici e legali significativi. Un’analisi approfondita deve necessariamente includere la verifica di eventuali contenziosi che coinvolgono il condominio.

Analisi

L’attestazione relativa allo stato dei pagamenti, comunemente nota come liberatoria condominiale, è un documento fondamentale che l’amministratore rilascia su richiesta del condomino venditore. La sua funzione primaria è certificare l’assenza di debiti relativi agli oneri condominiali. Tale verifica è cruciale in virtù del principio di solidarietà sancito dalla legge, per cui l’acquirente è obbligato in solido con il venditore per il pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.

Il vero valore di una due diligence completa, però, risiede nell’andare oltre questo dato. Un condominio può essere finanziariamente sano dal punto di vista dei pagamenti ordinari, ma essere coinvolto in una o più cause legali (liti pendenti). Questi contenziosi possono riguardare, ad esempio, dispute con imprese appaltatrici, impugnazioni di delibere assembleari, azioni legali contro singoli condòmini morosi o cause per danni verso terzi.

Le conseguenze di una lite per il condominio possono essere onerose e tradursi in future spese straordinarie per tutti i condòmini, incluso il nuovo acquirente. Tali spese potrebbero derivare da:

• Soccombenza in giudizio con condanna al pagamento di risarcimenti.
• Pagamento di parcelle legali e costi processuali.
• Esecuzione di decreti ingiuntivi ottenuti da creditori del condominio.

L’acquirente ha il diritto di essere informato sulla salute legale e patrimoniale dell’intera compagine condominiale in cui sta per entrare. L’amministratore, in virtù del suo mandato fiduciario, ha un dovere di trasparenza e corretta informazione nei confronti dei condòmini. Sebbene l’amministratore non abbia obblighi diretti verso il potenziale acquirente (un soggetto terzo), il condomino venditore ha pieno diritto a ricevere un’informativa completa, che può e deve poi condividere con la parte acquirente.

Per evitare risposte evasive o parziali, è consigliabile formulare una richiesta precisa. Anziché domandare una generica “liberatoria”, è opportuno richiedere formalmente: “Un’attestazione dettagliata relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali di pertinenza dell’unità immobiliare, nonché all’eventuale esistenza di liti pendenti, procedimenti giudiziari (attivi o passivi) o decreti ingiuntivi che coinvolgono il condominio alla data odierna.”

Questa richiesta dovrebbe essere avanzata non pochi giorni prima del rogito notarile, ma idealmente già prima della formulazione della proposta d’acquisto, per poter valutare l’investimento con piena cognizione di causa.

Riferimenti normativi

• Art. 63, commi 4 e 5, delle Disposizioni per l’attuazione del Codice Civile:
  • Comma 4: Stabilisce che chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo per il pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente. Questo è il fondamento della richiesta di verifica dei pagamenti.
  • Comma 5: Sancisce l’obbligo per l’amministratore di fornire al condomino che ne faccia richiesta l’attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso. Questo conferma il diritto del venditore a ottenere le informazioni complete.
• Art. 1129 e 1130 del Codice Civile:
  • Questi articoli delineano gli obblighi e le attribuzioni dell’amministratore di condominio, tra cui quello di agire con la diligenza del buon padre di famiglia. Da tale dovere generale discende l’obbligo di fornire informazioni veritiere e complete sulla gestione, inclusi i contenziosi che hanno un impatto patrimoniale sul condominio.

Riferimenti giurisprudenziali

Non sono disponibili riferimenti giurisprudenziali specifici e verificabili con sufficiente certezza da citare in questo contesto, ma la giurisprudenza costante della Corte di Cassazione conferma i doveri di diligenza, correttezza e trasparenza dell’amministratore nell’esercizio del suo mandato, che includono implicitamente la corretta e completa informazione ai condòmini sulle questioni di rilevanza patrimoniale come le liti giudiziarie.

Fonti e bibliografia

Il presente articolo si basa sull’analisi della normativa vigente in materia di condominio e sulla prassi consolidata nel settore delle compravendite immobiliari. Le fonti primarie sono costituite dai riferimenti normativi del Codice Civile e delle sue Disposizioni di attuazione.