Immobile da sanare e certificato di agibilità: come tutelare l'acquirente nel contratto preliminare

L’acquisto di un immobile che presenta difformità edilizie da sanare è una situazione comune. Spesso, al momento del rogito notarile, la concessione in sanatoria è stata ottenuta, ma manca ancora il certificato di agibilità. In questo scenario, l’acquirente può legittimamente rifiutarsi di stipulare l’atto definitivo? La risposta dipende in modo cruciale dalle pattuizioni contenute nel contratto preliminare.

Analisi

È fondamentale distinguere due documenti differenti:

Concessione in Sanatoria: È il provvedimento con cui l’amministrazione comunale regolarizza, dal punto di vista urbanistico ed edilizio, opere realizzate in assenza o in difformità dal titolo abilitativo.
Certificato di Agibilità: Attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico degli edifici, secondo la normativa vigente.

Sebbene l’ottenimento della sanatoria sia un presupposto per richiedere l’agibilità, il primo non implica automaticamente il rilascio del secondo.

Secondo un consolidato orientamento giurisprudenziale, se l’acquirente era a conoscenza della necessità di una sanatoria e il contratto preliminare prevedeva unicamente l’obbligo per il venditore di ottenere tale provvedimento, l’assenza del certificato di agibilità al momento del rogito non costituisce, di per sé, un inadempimento così grave da giustificare la risoluzione del contratto. Ciò è particolarmente vero se l’immobile è materialmente utilizzabile e il certificato è potenzialmente ottenibile in un secondo momento.

Per evitare controversie e tutelare i propri interessi, l’acquirente deve agire con prevenzione. La soluzione più efficace consiste nell’inserire, già nella proposta d’acquisto e poi nel contratto preliminare, una clausola specifica e inequivocabile. Tale clausola deve subordinare la stipula del contratto definitivo non solo all’ottenimento della sanatoria, ma anche al rilascio del certificato di agibilità.

Un esempio di clausola protettiva potrebbe essere: “La stipula del contratto definitivo di compravendita è espressamente subordinata alla condizione sospensiva che la parte promittente venditrice ottenga, a propria cura e spese, sia la concessione in sanatoria per le difformità esistenti, sia il certificato di agibilità dell’immobile, entro e non oltre la data fissata per il rogito notarile.”

In questo modo, l’obbligo di procedere all’acquisto sorge solo al verificarsi di entrambe le condizioni, garantendo all’acquirente un immobile pienamente conforme sia dal punto di vista urbanistico sia sotto il profilo della sua effettiva fruibilità legale.

Riferimenti normativi

Codice Civile, Art. 1453 (Risolubilità del contratto per inadempimento): Regola il diritto della parte non inadempiente di chiedere l’adempimento o la risoluzione del contratto, salvo il risarcimento del danno.
Codice Civile, Art. 1455 (Importanza dell’inadempimento): Stabilisce che il contratto non si può risolvere se l’inadempimento di una delle parti ha scarsa importanza, avuto riguardo all’interesse dell’altra.
D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 (Testo Unico dell’Edilizia), Art. 24: Disciplina la “Segnalazione certificata per l’agibilità”, che ha sostituito il precedente certificato, definendone i presupposti e le procedure.

Riferimenti giurisprudenziali

Corte di Cassazione, Sezione II Civile, Ordinanza n. 24397 del 2 ottobre 2019: Questa pronuncia, tra le altre, chiarisce che l’obbligo del venditore di consegnare il certificato di agibilità non è surrogabile dalla mera definizione della pratica di sanatoria. Tuttavia, la gravità dell’inadempimento ai fini della risoluzione contrattuale deve essere valutata caso per caso, in base agli accordi specifici tra le parti e all’effettiva possibilità di ottenere il certificato.

Fonti e bibliografia

Non sono disponibili fonti bibliografiche specifiche oltre ai riferimenti normativi e giurisprudenziali citati. La materia è ampiamente trattata nella manualistica di diritto civile e immobiliare.