Morosità di un Conduttore in un Contratto Co-intestato: Tutele per il Locatore

La gestione di un contratto di locazione co-intestato, ad esempio a più studenti o lavoratori, può presentare complessità in caso di inadempimento da parte di uno dei conduttori. Questo articolo analizza le tutele legali a disposizione del locatore quando uno degli inquilini non corrisponde la propria quota del canone, con particolare riferimento al principio di solidarietà passiva.

Analisi

Un contratto di locazione intestato a più persone stabilisce un’obbligazione solidale tra i conduttori per il pagamento del canone e degli oneri accessori. Questo principio, noto come solidarietà passiva, rappresenta la principale garanzia per il proprietario dell’immobile.

1. Principio di Solidarietà Passiva Ai sensi del Codice Civile, quando più persone sono debitrici per la medesima prestazione, esse sono obbligate “in solido”. Ciò significa che il creditore (in questo caso, il locatore) ha il diritto di esigere l’adempimento dell’intera obbligazione da ciascuno dei debitori (i conduttori), a sua scelta. Pertanto, se uno dei tre inquilini non paga la sua quota, il locatore può legalmente richiedere il pagamento dell’intero canone mensile a uno qualsiasi degli altri due co-inquilini, i quali non possono rifiutarsi adducendo accordi interni sulla ripartizione della spesa. I conduttori adempienti avranno successivamente il diritto di rivalersi sul co-inquilino moroso per ottenere la restituzione della quota da lui dovuta (azione di regresso).

2. Procedure per il Recupero del Credito e Sfratto In caso di mancato pagamento, il locatore può intraprendere diverse azioni:

• Intimazione di pagamento: Inviare una formale richiesta di pagamento dell’intero importo dovuto a tutti i conduttori e agli eventuali garanti (fideiussori) indicati nel contratto. La presenza di un garante, come un genitore, offre un’ulteriore tutela, permettendo al locatore di agire direttamente nei suoi confronti.
• Procedura di sfratto per morosità: Trascorsi venti giorni dalla scadenza del termine previsto per il pagamento del canone, il locatore può avviare la procedura di sfratto per morosità. Tale azione legale è rivolta a tutti gli intestatari del contratto e mira a ottenere sia la convalida dello sfratto (per liberare l’immobile) sia un decreto ingiuntivo per il recupero delle somme non corrisposte. L’inadempimento di un solo conduttore è sufficiente a legittimare l’azione nei confronti di tutti.

Riferimenti normativi

• Art. 1292 Codice Civile - Nozione della solidarietà: Definisce l’obbligazione in solido, stabilendo che più debitori sono tenuti per la medesima prestazione, in modo che ciascuno possa essere costretto all’adempimento per la totalità. Questo articolo fonda il diritto del locatore di richiedere l’intero canone a ogni singolo conduttore.
• Art. 5 Legge 27 luglio 1978, n. 392 - Inadempimento del conduttore: Specifica che il mancato pagamento del canone, decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, costituisce motivo di risoluzione del contratto. Questa norma fornisce il presupposto legale per avviare la procedura di sfratto per morosità nelle locazioni ad uso abitativo.

Riferimenti giurisprudenziali

La giurisprudenza della Corte di Cassazione ha costantemente confermato che, in un contratto di locazione con una pluralità di conduttori, l’obbligazione di pagare il canone è solidale. Salvo un’espressa e inequivocabile pattuizione contraria, ogni conduttore è responsabile per l’intero importo e il locatore può legittimamente agire contro uno qualsiasi di essi per recuperare l’intera somma dovuta (cfr. Cass. Civ., Sez. III, n. 17937/2016).

Fonti e bibliografia

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